การทำนิติกรรมบางประเภท  กฎหมายได้กำหนดไว้เป็นการเฉพาะแล้วว่าต้องทำตามแบบ  มิเช่นนั้นการทำนิติกรรมจะเป็นโมฆะ

          ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  กฎหมายกำหนดไว้ใน  มาตรา  456  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  วรรคแรกตอนต้นว่า  “ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ”  

          ดังนั้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องทำเป็นหนังสือละจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   จึงจะมีผลสมบูรณ์  โดยครบทั้งสององค์ประกอบข้างต้น

แล้วอสังหาริมทรัพย์  หมายถึงอะไร ? 

          อสังหาริมทรัพย์  หมายถึง  1 . ที่ดิน  2 . ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินอันมีลักษณะเป็นการถาวร  เช่น  บ้าน  โกดัง  โรงงาน  ไม้ยืนต้น  3 . ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน  เช่น  หิน  ดิน  ทราย  4 . ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย  เช่น  กรรมสิทธิ์ในที่ดิน  สิทธิครอบครอง  ภาระจำยอม  สิทธิอาศัย  สิทธิจำนอง  เป็นต้น

          ดังนั้น  หากต้องการทำนิติกรรมซื้อขายเกี่ยวกับ  ที่ดิน  ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร  ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน  หรือทรัพย์สิทธิ  จึงต้องทำเป็นหหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  456  วางหลักไว้

          เอาล่ะ  มาเข้าเรื่องกันค่ะ  การทำเป็นหนังสือนั้น  สิ่งสำคัญคือต้องมีลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย  กล่าวคือทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย  อย่างเป็นลายลักษ์อักษร  แตกต่างกับการมีหลักฐานเป็นหนังสือที่มีเพียงแต่ลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็เพียงพอแล้ว 

          ส่วนการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  เจ้าหน้าที่ต้องมีอำนาจตามกฎหมายในการทำการนั้น ๆ ด้วย  เช่น  จดทะเบียนโอนที่ดิน  ก็ต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน  จดทะเบียนสมรส  ก็ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานเขต  ถ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่มีอำนาจถือว่าไม่สมบูรณ์  นิติกรรมมีผลเป็นโมฆะ

          ตัวอย่างเช่น นาย A ต้องการขายบ้านพร้อมที่ดินให้ นาย B  จึงมีการทำสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร  ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย  และไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ที่กรมที่ดิน  การทำนิติกรรมนี้มีการทำถูกต้องครบทั้งสององค์ประกอบ  นิติกรรมซื้อขายนี้จึงสมบูรณ์

บทนิยามของคำว่า  อสังหาริมทรัพย์  อ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  139 

เขียนโดย ทค. ฐิติพร เศวตศิลป์